- Wprowadzenie
W niniejszym artykule Kancelaria omówiła zakres podmiotowy zastosowania ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zwanej dalej „Ustawą Deweloperską”.
- Zakres podmiotowy zastosowania Ustawy Deweloperskiej
Ustawa Deweloperska ma zastosowania do nabywcy, który zawiera z deweloperem jedną z umów wskazanych w tej Ustawie Deweloperskiej, w tym umowę deweloperską lub umowę przedwstępną dotyczącą lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub w pewnych przypadkach również dotyczącą lokalu usługowego.
Nabywcą w rozumieniu Ustawy Deweloperskiej jest osoba fizyczna, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej dzielnością gospodarczą lub zawodową zawiera jedną z umów wskazanych w Ustawie Deweloperskiej.
Bez szerszego komentarza Kancelaria wskazuję, że Ustawy Deweloperskiej nie będzie się stosować w ogóle do przypadków gdy nabywcą będzie:
- osoba prawa – a więc między innymi spółka kapitałowa (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółka akcyjna.);
- jednostka organizacyjna, niebędąca osobą prawną, której ustawa przyznaje zdolność prawną – a więc na przykład spółka osobowa (na przykład spółka komandytowa).
Ustawa Deweloperska nie będzie miała również zastosowania do nabywcy, który prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i nabycia dokona w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. W tym zakresie jednak uwagę na kilka istotnych kwestii:
- Nabywcą musi być przedsiębiorca, który nabycia dokonuje w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, a więc przedmiot nabycia będzie wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej (biuro, siedziba itp.) lub w celu prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie lokali lub związanej ze sprzedażą lokali. W tym zakresie istotne będzie złożenie przez przedsiębiorcę w umowie deweloperskiej lub przedwstępnej stosownego oświadczenia o nabyciu przedmiotu umowy w celu bezpośrednio związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej.
- Sytuacja komplikuje się natomiast, jeżeli przedsiębiorca prowadzi działalność gospodarczą i jednocześnie pozostaje w związku małżeńskim i zamierza nabyć lokal wraz z małżonkiem:
- W przypadku wspólności ustawowej, jeżeli drugi małżonek nie prowadzi działalności gospodarczej, to wobec przedsiębiorcy nie będzie miała zastosowania Ustawa Deweloperska, ale do drugiego małżonka, który zakupuje przedmiot umowy – Ustawa Deweloperska będzie miała zastosowania, ponieważ spełni ustawową definicję Nabywcy. W tym wariancie nie jest możliwe rozbicie transakcji na dwie umowy np. deweloperskie – jedną zawieraną z przedsiębiorcą i na drugą zawieraną z małżonkiem przedsiębiorcy, ponieważ obje kupują wspólne prawo, które nie jest zdefiniowane w postaci udziału. Zatem w takim wypadku należy uznać, że funkcja ochronna Ustawy Deweloperskiej każe zawrzeć przez obojga małżonków umowy deweloperskiej lub przedwstępnej spełniającej wymagania Ustawy Deweloperskiej.
- Druga sytuacja dotyczy małżonków dokonujących wspólnie nabycia przedmiotu umowy w udziałach do majątków osobistych (rozdzielność majątkowa), gdy jedno z nich zawiera umowę w celu bezpośrednio związanym z działalnością gospodarczą, a drugie nie zawiera umowy w celu bezpośrednio związanym z działalnością gospodarczą. W tym przypadku do nabycia udziału przez przedsiębiorcę nie będzie miała zastosowania Ustawa Deweloperska, a do jego małżonka – będzie miała zastosowanie Ustawa Deweloperska. Jednakże w takim wypadku, z uwagi na nabycie prawa w części ułamkowej można dopuścić w tym wariancie zawarcie obok siebie dwóch umów deweloperskich lub przedwstępnych, gdzie: (i) przedsiębiorca zawrze umowę deweloperską w udziale np. 2/3 i będzie płacić cenę na rachunek dewelopera – brak zastosowania Ustawy Deweloperskiej oraz (ii) małżonek przedsiębiorcy zawrze umowę deweloperską, na warunkach określonych w Ustawie Deweloperskiej, która będzie dotyczyć nabycia udziału w prawie własności lokalu na przykład w wysokości 1/3, natomiast cena sprzedaży będzie płatna na rachunek powierniczy.
Jeżeli natomiast każdy z małżonków posiada majątek osobisty (rozdzielność majątkowa), a przedmiot umowy zamierza kupić z własnych środków tylko małżonek, który prowadzi działalność gospodarczą i nabycia dokonuje w celu bezpośrednio związanym z działalnością gospodarczą, to do umowy deweloperskiej lub przedwstępnej zawieranej samodzielnie przez tego przedsiębiorcę, nie będzie miała zastosowania Ustawa Deweloperska. Omówiony powyżej przypadek dotyczył bowiem sytuacji gdy oboje małżonków posiadających rozdzielność majątkową, chcą wspólnie zakupić przedmiot umowy, a tylko jeden z nich jest przedsiębiorcą.
- Podsumowanie
Ustawa Deweloperska nie będzie miała zastosowania do nabycia przedmiotu umowy (lokalu mieszkalnego, lokalu usługowego lub domu jednorodzinnego), jeżeli nabycie następuje w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, a nabywcą jest:
- osoba prawna lub jednostka organizacyjna, której ustawa przyznaje zdolność prawną,
- osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą, która dokonuje samodzielnie nabycie i nie pozostaje w związku małżeńskim;
- osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą, która pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje rozdzielność majątkowa, a nabycia dokonuje samodzielnie do majątku osobistego lub jeżeli nabycia dokonuje wspólnie z małżonkiem, to zawarcie przez przedsiębiorcę umowy deweloperskiej lub przedwstępnej nie wymaga stosowania Ustawy Deweloperskiej.
Jeżeli natomiast osoba prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej, a małżonek nie prowadzi działalności gospodarczej, to do zawarcia umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej będzie miała zastosowanie Ustawa Deweloperska.